大家都知道投资买房，赚一个租金收入，又可以以房养老，房贷是由租客支付，买房投资很实际，也是很多人的梦想。
您可能也知道，房地产信托Reits，也是一个投资房产的渠道。相比较买房，成本上有很多优势，而且门槛也低。但还是总觉得买实物的房产心理感觉到比较踏实，那么究竟是买房好，还是投资房地产信托 Reits好呢？今天我们来聊一聊。
首先我们要明确，这一期节目讲的房产是指投资房，不是自住房。因为自住房的属性和功能和投资房是不一样的，所以说今天的话题是投资型房产和房地产信托基金的比较，建议还没有房产的人们，先把自己的住房解决了，再来谈投资。
什么是REITs?
房地产投资信托基金，英文简称REITs,它是由拥有房地产的公司成立的，这些房地产包括购物中心、写字楼、工业仓库、酒店、住宅公寓等。
通过REITs，能用很少的钱来买这些房产的小小的一部分份额，这就有点想集资买房一样，大家一起来买一个购物中心，然后按照所买的份额分红。比如说新加坡的Capital land集团,它有很多购物中心遍布全新加坡，这些大型的商场又不可能卖商铺给我们，就算卖的话价格也不是普通投资人承担的起的。
不过，我们可以通过投资 Capital land 发行的Reits, 来获得这些商场的一点点股份来收租。新加坡REITs必须将至少90%以上的租金收入，当做股息，定期发放给REITs持有人。
Reits的特点
购买Reits 就像买股票一样方便，Reits 是在股票交易所上市的，价格公开透明。
Reits 定期发放股息，基本上是每半年或每个季度发一次股息给持有人。
门槛低，在新加坡现在买公寓起码也要100万，商业房产的价格就更是超过了绝大多数人的预算。买Reits 门槛就很低了，100块钱就可以做到。
4. Reits 的种类多样化。
成本费用
从成本费用方面来比较，投资房产需要投入比较多的资金，一个普通的公寓现在起码要100万新币以上。而且这个房子从买到手到出租出去，需要缴纳的费用有印花税，额外买家印花税，装修，中介服用费，物业费用以及后续的维修管理费用等。
另外，个人所得税也要算进去，因为出租房产的收入是需要缴纳个人所得税的。
REITs 则没有这些成本, 投资的门槛又很低。买入房地产信托基金，虽然底层投资是房产，但并不需要投资人支付印花税，装修，中介费等等。也不用付出自己的时间精力去维护和管理。
另外，由于新加坡是不征收股息分红税的，也没有资本利得税，所以Reits 所产生的分红收入是不需要交税的。
从买入和维护成本费用来看，显然房地产信托基金的优势更大一些。
借贷杠杆
不过从借贷杠杆的方面来看，买实体房就会略胜一筹。
投资房产都知道，一般上都是可以贷款的。比如您买一个100万的房产，可以贷款80万，自己只是拿出20万的本金，之后每月还贷还利息就可以了。银行是非常愿意做房贷的，因为用房子本身抵押对于银行来说风险小，而且期限长，房贷最长可以到贷款人70岁。所以只要投资人的信用良好，就可以拿本身要买的这个房产，抵押给银行，银行就可以贷款出来，而且贷款的期限都可以很长。
而房地产信托基金，是直接在证券市场交易的金融产品，如果要买100万的房地产信托基金，就需要支付100万的现金，一般不会像房产一样有房贷的。
可能大家也听说过很多人也是加杠杆来买股票或买基金的，但这要用其他的可抵押或可证明的金融资产才可以，不过房地产信托基金是在市场上直接交易的，所以波动大，在一个波动大的资产上加杠杆风险也大。
风险
房产和REITs 的风险都相对较低，但也不是完全没有风险。
投资房产的风险是投资过于集中。比如您买了一套房产，这个房产位于某个国家某个城市的某个地点，当这个国家或者这个城市或者这个地点经济和人口发生了变化，那会直接影响到这个房产的价值。
而REITs 则是分散的，如果是投资在REITs组合的话，同样的一笔金额，投在了不同的国家，不同的地点，不同的行业；比如一个组合里面有商业地产，物流，酒店，学生宿舍或者数据中心等等，做到了合理分散，从这方面来看，REITs的风险更低。
但是，因为REITs 是在证券市场交易的，买卖起来非常方便，不像实物房产，买卖起来要有一个过程，市场不好的时候房产可能还卖不掉。
REITs拿起手机就可以随时买卖了，可是正因为如此，导致了Reits 像股票一样，波动非常大。当金融市场有危机的时候，投资者的情绪受到影响，不理性的卖出，就会导致REITs的价格波动，所以持有房地产基金的不像持有房产那样让人心里踏实，因为多数人买了房之后也就不太关心房价了。
流动性
在流动性方面，显然房地产信托基金更好一些，急用钱的时候，REITs可以很快变现。
流动性简单说就是想买进时能按自己的出价买进，想卖出时能按出价卖出，是一种在资产和现金间的转换能力。对于较大投资金额而言，直接一处处购买物业，然后再一一卖出的过程成本太高，REITs在这里显示出独特的优势。REITs是场内交易资产，每天交易频繁，流动性非常好。1万多亿美元市值的REITs市场能够让大资金轻松完成房地产投资组合的配置，成本却十分低廉。
总结
房产需要攒够一笔钱才能买，而Reits 随时都可以开始投资。
从成本费用的性价比，以及时间成本上来看，买REITs 是最好的选择。买卖交易REITs也非常的方便。流动性好，不过正因为流动性好，导致了REITs 的价格波动比较大，这对于聪明的投资者来说，当REITs 价格被错杀的时候，能为投资者提供了绝佳的买入时机。
而房产的波动比较小，价格一般上来说都比较稳定。对于不愿意看到市场大起大落，又有一定的资金的投资者来说，房产可能更适合一些。
买房一定要买熟悉了解的市场，自己不了解不熟悉的市场，还是不买为好。特别是想要投资海外房产，陌生的市场的风险有时是看不到的，投资海外房产最好还是通过REITs，省心省力。
当然无论是房产和REITs ，底层的投资都是实实在在的房产，比较起来各有利弊，最好是两个资产都有一些，才是最佳的投资策略。
无论是房产还是REITs， 价格在高点的时候，最好就不要进场了。
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